借地権とは
借地権とは、「建物所有を目的とした土地賃借権及び地上権」のことを言います。「他人の土地に、自己所有の建物を建てる権利」と言い換えることもできます。あくまでも「建物の所有を目的として土地を借りる権利」であり、「ただ単に土地を借りる権利」ではありません。
地代とは
地代とは、土地を借りていることの対価として毎月支払う代金(賃料)のことを言い、これは借主と貸主の合意で決められたものです。地代・賃料の額を変更する場合、原則として、借主と貸主の間で新たな合意が必要です。しかし、借主・貸主が合意しない場合でも、一定の場合、地代・賃料の増額・減額を請求できる場合があります。
地代や更新料について「よく起こる問題」
- 借主
地代を値上げすると言われたが、納得がいかない・更新料を払いたくない - 貸主
地代を払ってくれない・地代を値下げするよう求められた・更新料を払ってくれない - お互い
地代の増額(減額)の交渉をしたいが、どうすればいいのか分からない…
貸主からすれば収入源、借主からすれば負担に関係するものですので、金銭に関する問題が多いです。弊社では地代や更新料の額が適当か否か調査して、現時点で適当な額を貸主(地主様)に提案し、問題解決へ導きます。
借地権に関するQ＆A
借地上の建物の増築や改築(建て替え)は自由にできますか？
契約書の内容にもよりますが、地主の承諾があれば可能です。承諾料などは契約に基づきます。また、承諾料の契約による取り決めがない場合、判例からその金額を算出することができます。弊社では、諸々の承諾料を計算根拠を示したうえで、具体的に算出し提示いたします。
借地権を売却するには、地主の承諾が必ず必要なのですか？
借地権には地上権と賃借権の2種類があります。地上権の場合は売却するのに地主様の承諾は必要としませんが、賃借権の場合は売却するには民法612条1項の規定により、地主様の承諾が必要となります。
借地人から土地を返してもらうことはできるのですか？
土地の返還に関して、借地人と合意すれば可能です。しかし借地借家法では、更新拒絶など、貸主側の理由で借地契約を終了させる場合には、正当事由が認められなければならないとしています。違法行為があった場合や建物が朽廃した場合は、土地を返してもらうことは可能です。
土地賃貸借契約書が無い場合、どのような問題がありますか？
契約書が無い場合、まず契約期間が不明であるため更新時期も分からず、更新料の請求ができません。また、本来契約書において約束しておくべきことも、契約書そのものが無いため、借地人に有利な内容に解釈されてしまい、地主様の相続人であるお子様やお孫様に、将来大変な迷惑をかけることになります。次の世代を担う子孫のために、きちんとした契約書を残しておくべきでしょう。