更新料について3
今回は更新料率5％について説明します。
根拠は2つあります。1つ目は、昭和52年 社団法人日本不動産鑑定協会所属 日税不動産鑑定士会発行の「更新料（借地期間満了に伴う）の実態調べ（5頁）」において都内２３区における地価に対する更新料の割合総合値として、公示価格を基準とした価格に対し平均4.9％との結果が示されていることです。
2つ目は、同会において昭和60年発行の「更新料の実態調べ」から、更地価格（公示価格）に対する更新料の割合は、5％弱という結果が得られていることです。（鵜野和夫著 平成29年10月改定 不動産の評価権利調整と税務 618頁）このように、公益性の高い団体が過去２度に渡り公表した値ですので一定の根拠が示されたといえます。
また、東京都内における実務上の慣習においても更地価格（公示価格）の5％～10％で設定されるケースが多く見受けられます。このパーセンテージに幅かあるのは地価の高い地域ほど概ね低いパーセンテージで設定する傾向にあるためです（勿論、例外も存在します）。弊社が新宿区内の借地権を取り扱う事が多いため、ここではは5％と記載しています。
但し、地主の考えによって契約内容や各借地人との個別の事情を考慮して相場よりパーセンテージを下げて設定することもあります。また、更地価格ではなく借地権比率を式に入れ借地権価格を分母とし更新料を算出する等、地主側の厚意で更新料を下限方向に調整することもよくあります。これらの処置は今後も円満な契約関係を維持したいと考える地主の想いに他なりません。
2025年9月5日
