適正地代の求め方（復習）
ここでは適正地代の求め方について復習致します。
東京都内における一般的な地代の適正価格は、固定資産税及び都市計画税を合計した金額の３倍～５倍程度と言われています。しかし、実務的には４倍～５倍の間で設定されることが多く見られます。
具体的に適正価格を求める場合、不動産鑑定評価基準では①差額分配法、②利回り法、③スライド法、④賃貸事例比較法の４方式を用いて行うことが規定されており、適正地代を査定する場合にも同様に行いうことが望ましいと考えています。この4方式は少々難解な計算をいくつも熟さなければならず、一般の地主様向けにコラムのみでご説明するのは適さないと思い、昨年のコラムでは説明を割愛させて頂きました。しかし、今回出版した書籍にて詳細に説明したところ、ご好評の感想メールを及び質問等を頂きましたので、頂いた質問点を踏まえ次回以降順次ご説明させて頂きます。
今回は前回ご紹介した簡単に（簡易的に）適正地代を確認する方法をご紹介致します。
日税不動産鑑定士会（税理士と不動産鑑定士で構成されている団体）が３年に1回「継続地代の実態調べ」という東京23区を対象とした地代に関する調査結果を発表しています。（この資料は裁判所でも参考にされています。）その中に「東京23区における支払地代額の公租公課に対する倍率」と記されたページがあります。そこに各区別に商業地系、住宅地系2種類の支払地代に対する倍率が記されています。東京23区平均値が記されておりますので、この23区平均値の倍率を参考にして頂き、ご自身の受取地代がそれ以下だった場合、地代改定をご検討されても良いと思います。（サンプル数が少ないので各区の倍率は使用しません。3区平均値の倍率を使用してください。）
なお、「継続地代の実態調べ」は同会より購入することもできますが、国会図書館や東京都立図書館等で閲覧することもできますのでご確認頂ければと思います。（現在最新刊は令和6年版となります。）
2026年4月17日
