適正地代査定方法2
前回の差額分配法で出てきました積算法について説明致します。
積算法とは対象地の価格（以下、基礎価格という）に期待利回りを乗じて積算地代を求める方法です。
不動産鑑定評価基準では基礎価格について「基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。」と記されております。適正地代の査定においては不動産取引の指標である公示価格をその値として用いています。
対象地における現在の固定資産税評価額から現在の理論上の公示価格（価格時点の基礎価格）を算出します。計算式は次の通りです。
対象地における現在（計算をする年度）の固定資産税評価額÷0.7＝価格時点の基礎価格
（以後の計算では基礎価格に直近合意時点の基礎価格と、価格時点の基礎価格と2種類登場します。直近合意時点の基礎価格とは現在の地代を合意した年度の基礎価格（現在の地代を合意した年度の理論上の公示価格）を指し、価格時点の基礎価格とは計算をするその年度の（現在の）基礎価格（計算をするその年度の（現在の）理論上の公示価格）を指します。）
価格時点の基礎価格に期待利回りを乗じて価格時点の必要経費を加え、12ヶ月で割ることで月額積算地代が算出されます。計算式は次の通りです。
月額積算地代＝（①価格時点の基礎価格×➁期待利回り＋➂価格時点の必要経費）÷12ヶ月」
➂の価格時点の必要経費とは、計算をするその年度の（現在の）固定資産税及び都市計画税の合計金額です、必要に応じて対象不動産にかかる経費（管理費等）も加算します。
②の期待利回りについては、次回説明致します。
2026年5月15日
