判例から学ぶ不動産管理術2
「借地上の建物における堅固建物、或いは非堅固建物の判定」
＜問題提起＞
旧借地法に基づく土地賃貸借契約においては、借地人が借地上に所有する建物を堅固建物、或いは非堅固建物に区別して契約します。
この２種類の構造を具体例で示すと、堅固建物とは主に鉄筋コンクリート造のような堅牢な建物を指します。故に借地権の存続期間も当事者間で期間を定める場合30年以上の設定が必要となります。次に非堅固建物ですが、主に木造住宅を指します。存続期間は当事者間で期間を定める場合20年以上の設定が必要となります。
非堅固建物所有目的の土地賃貸借契約で、地主の許可を得ず堅固建物を建築することは非常に重大な契約違反です。背信的行為が認められれば契約解除もあり得る事態ですので建築の際には、地主として契約書通り非堅固建物を建築しているか現場を確認する必要があります。
（因みに、契約時に堅固・非堅固を定めていなかった場合は非堅固建物所有とみなされます。）
しかしこの堅固・非堅固の判定が、昨今の建築技術や構造部材の進化から地主と賃借人との間で見解が分かれトラブルになるケースも存在します。
例えば、非堅固建物所有目的で土地賃貸借契約を交わしている賃借人から3Dプリンターで家を建て替えたいと相談があったとします。地主として貴方はこのまま非堅固建物所有目的で契約を続けて良いものか、或いは堅固建物所有目的への条件変更が必要なのか、裁判例の蓄積が無い現時点で判断することはとても難しいことでしょう。
次回は既に裁判例の蓄積のある軽量鉄骨造の判定について考察してみたいと思います。
＜参考条文＞
【（旧）借地法第2条】
借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ六十年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ三十年トス
但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス
契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付三十年以上、其ノ他ノ建物ニ付二十年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス
【（旧）借地法第3条】
契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサルトキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス
2026年8月28日
