更新料について6
前回までの説明で、更新料請求に関し法的拘束力を持たせる方法を記してきましたが、現在更新料支払いに関する合意が無い場合、更新料を請求しても良いのでしょうか。
結論から申し上げて、更新料を請求しても何ら問題ありません。ただ、法的拘束力がありませんので、借地人に支払い義務はありません。争えば裁判所はその請求を認めないでしょう。
しかし、弊社ではそのような場合でも率直に借主に対し更新料支払いに関する交渉を始めることが重要と考えています。
交渉準備として、契約書に更新料支払いに関する記載がなくても、今回の任意交渉の場で請求する予定の更新料を計算した見積書(計算書)、及び今後更新料の支払いを行っていただく際に基準となる計算式等を記載した「更新料支払いに関する合意書」を用意します。そして、それらの書類を借地人に対し丁寧に説明いたします。
借地人に支払い義務のないものを地主の都合で請求するわけですから、更新料の払い方もできるだけ借地人が払いやすいように工夫して交渉に臨むべきでしよう。具体的には契約期間を通した分割払いにも応じるべきと考えています。その際、分割手数料や金利を請求することは望ましくありません。更新料の支払いに応じて頂くことをを第一に考えるべきでしょう。心構えとして、ある程度の値引きも覚悟しておく必要もあります。
しかし、交渉の最大の目的は、今回の更新において更新料を払って頂くことではありません。今後の更新時において一定の計算式に基づき更新料の授受を行うことで合意することです。その合意文書の取り交わしと引換えに分割払いや、値引きに応じることは未来に対する責任であり、必要なコストと考えるべきです。
では、それでも合意できない場合はどう対応するべきでしょうか？ 次回「更新について7」でご説明させて頂きます。
2025年9月26日
